沙井标杆盤跌幅約50%，這片區(qū)樓市該如何破局？

沙井的标杆樓盤之一博林君瑞，三年時間房價跌幅約50%.....

該小(xiǎo)區(qū)2021年幾套89平三房單價都是8萬+/平，最高成交價高達730萬，很(hěn)難想象沙井也有(yǒu)8萬+的高光時刻。

到了去年12月89㎡中(zhōng)層以416萬成交，單價從8.2萬跌到4.67萬，兩年時間跌幅超40%！

今年初的時候，高樓層成交單價在5萬多(duō)的樣子，而上個月成交又(yòu)創了新(xīn)低！同樣89㎡3房成交價僅380萬，單價來到了4.27萬。

雖然低樓層價格會低于高樓層，但按目前市場買家的行情，後面的成交基本都會在4字頭，和當下沙井的新(xīn)盤價格差不多(duō)。

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目前89㎡3房低樓層挂牌在400萬出頭，高樓層在500萬左右，最終成交價應該會更低，算下來今年已經跌了10%以上。

89㎡三房挂盤價/圖源鏈家網

博林君瑞之前預支了深外寶安(ān)分(fēn)校的利好價值，結果被中(zhōng)心路給隔出了該學(xué)區(qū)，預期價值完全落空，也就失去了在市場上的“主動權”。

主要原因還是市場不行，再加上沙井前兩年新(xīn)房井噴式供應。

覆巢之下無完卵！市場大跌下，不管是沙井還是寶安(ān)中(zhōng)心無一幸免。而沙井這些年供應了海岸城和鴻榮源珈譽府等大盤，還有(yǒu)拾悅城、鳳凰裏、雲海臻府、招商(shāng)雍境等好幾個大型社區(qū)，價格踩踏在所難免。

自去年集中(zhōng)式供應之後，沙井的新(xīn)盤少了一半以上，今年的供應主要就靠珈譽府和海岸城的加推了。目前沙井一二手房價格也穩定了下來，基本維持在四萬多(duō)五萬出頭的樣子。

博林君瑞的價格回落同時也是整個沙井樓市的縮影。

2013年，沙井二手成交均價還在1.6萬/平，自2016年11号線(xiàn)開通後，一度成為(wèi)西部剛需置業的首選。

2018-2019年，借着深圳外國(guó)語學(xué)校的落地、前海擴容、海洋新(xīn)城、大空港等利好，曾誕生多(duō)個網紅盤——如西荟城、拾悅城、華強城、萬科(kē)星城等，4萬/㎡左右就可(kě)以随便選。

那時候西部市場相當狂熱，沙井二手房價格也随着這火熱勢頭一路上揚，到2020年漲到差不多(duō)6萬/平。一年時間，從4萬到6萬，漲幅高達50%！

到2021年更是飚到6.8萬/平，萬科(kē)翡麗郡一期、中(zhōng)熙香莎公(gōng)館等高品質(zhì)的次新(xīn)盤已經穩居7萬+，博林君瑞更是突破8萬+，妥妥的印鈔機！

這些都是歸于利好規劃的價值提前透支。當時沙井的片區(qū)面貌、配套和産(chǎn)業根本撐不起7字甚至8字頭的房價。

如今潮水退去，房價過山(shān)車(chē)式的體(tǐ)驗，也僅四五年時間。這種情況不僅隻是沙井，光明和深圳其它區(qū)域也都一樣的經曆。

如光明的标杆龍光玖龍台，跟博林君瑞的命運一樣，從當初成交單價八萬多(duō)的高光時刻，跌落到現在的5萬多(duō)。

沙井主流客群相當一部分(fēn)是南山(shān)外溢過去的剛需群體(tǐ)，可(kě)南山(shān)外溢的不止一個寶安(ān)，還有(yǒu)龍華和光明。

龍華依然是深圳新(xīn)盤供應量最大的區(qū)，内卷程度比沙井還誇張。目前龍華核心區(qū)域不少新(xīn)盤單價已經折後到4字頭、5字頭，龍華中(zhōng)心和龍勝三房總價折後到三四百萬！

比如上塘的卓越珺奕府，369萬起買80平三房；

清湖(hú)的宏發悅見和府，409萬買94平三房兩衛；

龍華中(zhōng)心的鴻榮源尚雲，432萬起買三房兩衛......

曾經許多(duō)預算不多(duō)的客戶隻能(néng)關注沙井光明，如今一看，三四百萬左右的預算，現在能(néng)買到龍華核心區(qū)域的三房了，再墊墊腳還能(néng)夠到北站的小(xiǎo)戶型。

生蚝和乳鴿的決鬥從未停止。光明的盤甚至沙井還要更卷，遍地都是85折，離鳳凰城和光明大街(jiē)等核心區(qū)遠(yuǎn)點的單價3字頭起！

老公(gōng)明闆塊：

特發學(xué)府朗園88平三房折後280萬；

深業雲築二期89平三房折後290萬；

光明中(zhōng)心區(qū)：

峰境譽府86平三房折後265萬；

桂語蘭庭89平三房折後336萬；

金碩華府89平三房折後344萬；

鳳凰城闆塊：

潤宏城83㎡三房折後300萬起；

時光境82平三房折後300萬起；

潤曜府89平三房折後360萬起；

就單從價格來看，光明這一局赢了。沙井多(duō)為(wèi)舊改，建設周期長(cháng)，難度也高；光明多(duō)為(wèi)空地，要建設并形成居住氛圍明顯要快于沙井。

目前沙井樓市要破局，無非要在配套和産(chǎn)業上發力：

1、12号線(xiàn)二期盡早通車(chē)（最快可(kě)能(néng)今年底），前兩天已經實現全線(xiàn)長(cháng)軌通，接下來就是安(ān)裝(zhuāng)調試、熱滑。得讓科(kē)技(jì )園碼農實實在在感受通勤的便利。

2、一些重大配套盡快落實，如海岸城和珈譽府的巨無霸商(shāng)業，冰雪(xuě)世界、會展田園城等，這些都是地标性的配套。其中(zhōng)海岸城購(gòu)物(wù)中(zhōng)心已定檔7月13日開業，将會對沙井的商(shāng)業格局帶來很(hěn)大的變化。

3、發展本地的經濟和産(chǎn)業，包括大空港、海洋新(xīn)城等國(guó)家級規劃，培養一批本地的剛需，不能(néng)過分(fēn)依賴南山(shān)的外溢。