城市更新(xīn)，已闖出一條大道

随着我國(guó)城市化進程的深入，越來越多(duō)的城市進入存量時代，城市發展的邏輯也完全改變了。

此前明源君曾分(fēn)析過，我國(guó)城市發展已由增量建設階段，轉向了增量供應結構調整與存量提質(zhì)改造并行的階段，各類城市更新(xīn)項目有(yǒu)望加速推進。

而老舊街(jiē)區(qū)的升級改造，是城市更新(xīn)中(zhōng)一種很(hěn)常見的項目類型。

幾乎每個城市都存在老舊的街(jiē)區(qū)。這些區(qū)域通常街(jiē)道狹窄、建築老舊、基建不全、缺少綠化與公(gōng)共空間，不僅沒有(yǒu)商(shāng)業活力，而且也無法為(wèi)居民(mín)提供一個好的人居環境。

而且這些街(jiē)區(qū)的改造，通常要兼顧住宅、商(shāng)業、曆史文(wén)化建築和公(gōng)共空間等多(duō)種城市業态，十分(fēn)考驗改造主體(tǐ)的統籌規劃與多(duō)維運營能(néng)力。

不過一旦改造與運營得當，更新(xīn)後的街(jiē)區(qū)項目通常會迸發出巨大的商(shāng)業與人文(wén)價值，是十分(fēn)值得深入研究探索的舊改模式之一。

今天圍繞老舊街(jiē)區(qū)改造項目，整理(lǐ)了一批具(jù)有(yǒu)代表性的案例，總結了一些較為(wèi)成熟的做法，供讀者參考借鑒。

升級基建、營造景觀環境

以“繡花(huā)”功夫循序漸進，以點帶面分(fēn)期改造

與傳統的大拆大建式的城市更新(xīn)不同，當前各地的舊改工(gōng)作(zuò)正在走向“微更新(xīn)”模式。

尤其是城市中(zhōng)的老舊街(jiē)區(qū)，通常占地規模較大、内部建築形态複雜，所以更需要實施精(jīng)準、小(xiǎo)規模的“微更新(xīn)”。必須要有(yǒu)“繡花(huā)”的功夫，循序漸進、以點帶面地做街(jiē)區(qū)環境的提升。

比如深圳的南頭古城，就先從基建升級入手，先解決老舊街(jiē)區(qū)的環境缺陷問題。南頭古城投入了大量的精(jīng)力，對街(jiē)區(qū)基礎設施進行改造，包括重整道路、增加供暖、敷設新(xīn)的街(jiē)區(qū)排水系統、擴大電(diàn)力容量、增加公(gōng)共衛生間等等。

而且為(wèi)了創造更優的居住環境，南頭古城的改造十分(fēn)重視公(gōng)共空間和配套的提升，以及景觀環境的再造。

在公(gōng)共空間改造方面，古城内增加了大量連廊、電(diàn)梯、樓梯、配套管理(lǐ)用(yòng)房等非經營性空間；在社區(qū)配套方面，古城打造了停車(chē)樓、公(gōng)共展覽空間、菜市場、遊客服務(wù)中(zhōng)心等服務(wù)設施。

而在景觀優化方面，古城主街(jiē)以老麻石鋪貼、小(xiǎo)料石收邊等手法，還原了明清時期的街(jiē)道鋪裝(zhuāng)，并對入口牌坊、臨街(jiē)圍牆、城門廣場、街(jiē)道綠地等進行了升級，還通過對夜間燈光的優化，營造出了一條溫馨的古城歸家路。

此外，近年漸趨成熟的新(xīn)基建設施，也融入到了改造規劃中(zhōng)。圍繞“民(mín)生需求＋景區(qū)建設＋文(wén)旅提升＋服務(wù)提升＋商(shāng)業管理(lǐ)”，啓動了“南頭古城5G智慧示範基地建設項目”，采用(yòng)5G/AR/VR/MR/3D/AI等新(xīn)技(jì )術，打造沉浸式、再現式、互動式的數字化體(tǐ)驗。點我了解，園區(qū)數字化運營解決方案

新(xīn)基建的融合，為(wèi)古城管理(lǐ)效率的提升和文(wén)商(shāng)旅的融合提供了有(yǒu)力的基建支撐。

而且考慮到整體(tǐ)改造的工(gōng)程規模很(hěn)大，南頭古城采取了以點帶面、先易後難的方式，分(fēn)期改造各個街(jiē)區(qū)，并将改造後的南頭古城劃分(fēn)為(wèi)了五大區(qū)塊——北坊、南門、中(zhōng)彙、西集、東廊。

通過基建、配套、景觀與數字化技(jì )術等多(duō)維度的改造升級，南頭古城已經兼顧了良好的居住條件與雅緻的文(wén)化休閑氛圍，整體(tǐ)環境有(yǒu)了質(zhì)的飛躍。

尊重曆史、保留文(wén)化标簽

結合街(jiē)區(qū)特色實施“微更新(xīn)”

許多(duō)城市的老舊街(jiē)區(qū)中(zhōng)，都保有(yǒu)着獨特的本土曆史文(wén)脈。如果能(néng)将這些具(jù)有(yǒu)曆史意涵的建築與更新(xīn)規劃結合起來，就能(néng)迅速為(wèi)街(jiē)區(qū)貼上自己的文(wén)化标簽，對後期的内容運營是非常有(yǒu)利的。

所以許多(duō)的街(jiē)區(qū)更新(xīn)項目在做規劃的時候，都會選擇對部分(fēn)街(jiē)區(qū)原貌進行保留。

比如重慶市的戴家巷老街(jiē)區(qū)更新(xīn)改造項目，這是今年年初住建部發布的28個城市更新(xīn)典型案例之一。

項目位于嘉陵江岸懸崖之上，占地面積約45畝。它在改造過程中(zhōng)充分(fēn)保留了既有(yǒu)建築，主要工(gōng)作(zuò)是對存量建築進行結構加固、增設電(diàn)梯、景觀裝(zhuāng)飾等。

最終整個街(jiē)區(qū)的保留建築面積達到了6.24萬平方米，拆除建築僅占5.6%，容積率還從2.94降到了2.82，空間環境和居住品質(zhì)都得到了全面提升，可(kě)以說是街(jiē)區(qū)“微改造”的一個典型樣本。

又(yòu)比如北京石景山(shān)區(qū)的模式口曆史文(wén)化街(jiē)區(qū)，則是把文(wén)物(wù)的文(wén)化加持效應利用(yòng)到了極緻。

模式口曆史文(wén)化街(jiē)區(qū)擁有(yǒu)法海寺、承恩寺2處國(guó)家級文(wén)保單位，此外還有(yǒu)2處市級文(wén)保單位、15處區(qū)級文(wén)保單位和普查登記文(wén)物(wù)，是名(míng)副其實的百年老街(jiē)。

在推進街(jiē)區(qū)更新(xīn)改造的過程中(zhōng)，改造方堅持“隻搞大保護、不搞大開發”的原則，在文(wén)物(wù)安(ān)全的基礎上活化利用(yòng)、引流聚勢。

具(jù)體(tǐ)做法包括在修繕法海寺、龍泉寺、承恩寺等曆史遺迹的同時，打造了模式口地區(qū)的博物(wù)館集群，還運用(yòng)8K技(jì )術來展示法海寺壁畫原貌，實現了文(wén)化遺産(chǎn)展示上的數字化創新(xīn)。

基于與曆史文(wén)物(wù)的深度結合，模式口打造出了獨具(jù)特色的人文(wén)街(jiē)區(qū)形态。既煥新(xīn)了街(jiē)區(qū)面貌，又(yòu)推動了文(wén)化傳播，收獲了大量關注。

而佛山(shān)的嶺南天地街(jiē)區(qū)，則把本土曆史特色與商(shāng)業運營進行了巧妙結合。這個項目保留了大量嶺南特色青磚建築，但對街(jiē)區(qū)道路規劃、綠化環境與景觀進行了現代化的升級，20多(duō)處曆史建築也被“活化”利用(yòng)。

比如“酒行會館”，是我國(guó)唯一一間建于清朝并保留下來的酒行會館。嶺南天地邀請了佛山(shān)本地知名(míng)酒廠“石灣米酒”進駐，展示嶺南酒文(wén)化的同時，也銷售相關酒産(chǎn)品。

又(yòu)比如“黃祥華如意油祖鋪”，其創制于清鹹豐十年。嶺南天地對建築重新(xīn)進行了修繕，并邀請原創始人的後代返回重振祖鋪，銷售藥酒、藥油和藥膳炖湯等，某種程度上也是重現了曆史。

而事實證明，對曆史的尊重和對文(wén)化标簽的重視，總是會帶來積極的回報。嶺南天地目前已經成為(wèi)佛山(shān)的一張文(wén)商(shāng)旅有(yǒu)機融合的名(míng)片，據統計，今年端午假期嶺南天地吸引總客流超51萬人次…

整合多(duō)方資源

争取更多(duō)力量共同參與改造

城市更新(xīn)向來不是輕松的活兒，尤其是老舊街(jiē)區(qū)改造這種涉及到多(duō)種業态和多(duō)方利益的項目，從規劃到實施到運營全鏈條由一家改造主體(tǐ)全部搞定，這是很(hěn)困難的。

所以做街(jiē)區(qū)改造項目，一定要善于整合資源，努力争取帶動更多(duō)的市場力量，共同參與到改造工(gōng)作(zuò)當中(zhōng)來，讓不同主體(tǐ)發揮各自的優勢，激發街(jiē)區(qū)改造的更大價值。

前文(wén)提到的重慶戴家巷老街(jiē)區(qū)更新(xīn)改造項目，就是這樣的一個例子，共有(yǒu)三類主體(tǐ)參與了改造。

一是地方政府，主要負責出資新(xīn)建崖壁步道，改造公(gōng)共環境；二是區(qū)屬國(guó)企，主要負責出資征收改造部分(fēn)房屋，引入文(wén)創酒店(diàn)、餐飲、零售等業态，并自持運營；三是街(jiē)區(qū)原居民(mín)，主要負責開展底商(shāng)和二層以上房屋的自主改造，包括加裝(zhuāng)電(diàn)梯、房屋重新(xīn)裝(zhuāng)修等…

經過三方的協同合作(zuò)，戴家巷老街(jiē)區(qū)迎來了一波“逆生長(cháng)”，成為(wèi)城市的打卡新(xīn)地标，煥發了全新(xīn)的商(shāng)業與人文(wén)活力。

又(yòu)比如廣州著名(míng)的舊街(jiē)區(qū)改造項目永慶坊，同樣也是聚集了三方主體(tǐ)共同參與的。

永慶坊前身為(wèi)永慶大街(jiē)，曆史騎樓建築留存完整，文(wén)物(wù)古迹豐富多(duō)樣。但由于人口逐漸增加，街(jiē)區(qū)的生活環境明顯下降，所以地方對其實施了“微更新(xīn)”。

永慶坊的改造采取了政府主導、企業承辦(bàn)、居民(mín)參與的模式。地方政府建立了以“引入社會資本”、“搭建協商(shāng)平台”和“保障公(gōng)共利益”等内容為(wèi)主的主導機制。

其後，當地政府又(yòu)與萬科(kē)簽訂了“BOT”協議（Bulid-Operate-Transfer，即“建設-經營-轉讓”），由萬科(kē)負責改造、建設和運營。

此外，當地政府還通過公(gōng)共平台，鼓勵街(jiē)區(qū)改造的相關利益人充分(fēn)參與溝通，讓社區(qū)新(xīn)老居民(mín)達成價值共識。

如今的永慶坊，已經成為(wèi)了廣州最火熱的文(wén)藝打卡地之一。

可(kě)見，多(duō)方市場力量的參與，更有(yǒu)利于舊街(jiē)區(qū)改造價值的提升。地方政府主導工(gōng)作(zuò)的協調統籌和必要的出資征收；社會資本負責規劃、改造、開發、招商(shāng)與運營；這樣的專業化分(fēn)工(gōng)能(néng)充分(fēn)發揮專業的力量，讓改造後的街(jiē)區(qū)實現可(kě)持續的發展。

參與和共創，也有(yǒu)利于調動居民(mín)的改造積極性，讓改造工(gōng)作(zuò)的推進更加順暢，也更易獲取居民(mín)的認可(kě)。

做強運營、做實内容

探索街(jiē)區(qū)可(kě)持續的、複合化的發展路徑

實際上，對所有(yǒu)老舊街(jiē)區(qū)改造項目來說，完成改造僅僅意味着一個新(xīn)的開始，後續的運營工(gōng)作(zuò)才是真正的難點。

畢竟無論是對于地方城投還是社會資本來說，不動産(chǎn)的規劃、開發、改造與修繕，已經是很(hěn)成熟的業務(wù)，隻要規劃階段的策劃到位，實施起來沒有(yǒu)多(duō)少難度。

但走上市場化運營道路之後，各運營主體(tǐ)就得八仙過海、各顯神通了。過去那些街(jiē)區(qū)改造項目在落成後，因經營不善而淪為(wèi)空城的例子不在少數。

如何找到街(jiē)區(qū)改造項目的可(kě)持續發展路徑、塑造活力源泉，是各地政府、城投和商(shāng)業運營類企業必須解決的課題。

在這方面，北京的石景山(shān)模式口曆史文(wén)化街(jiē)區(qū)做得就很(hěn)不錯。其通過對商(shāng)業業态的全面提升和精(jīng)細化的内容運營，大幅提升了街(jiē)區(qū)的商(shāng)業價值和消費活力。

模式口圍繞其獨特的曆史文(wén)化标簽，開展了特色化的招商(shāng)。

比如在文(wén)保單位老爺廟内引入了博物(wù)館展陳模式和精(jīng)品網紅咖啡，把這裏改造成了集休閑消費與文(wén)化鑒賞于一體(tǐ)的的人文(wén)空間。

又(yòu)比如在改造後的危舊民(mín)房中(zhōng)引入了知名(míng)品牌“樊登書店(diàn)”，打造除了融合親子、精(jīng)品民(mín)宿、文(wén)化書店(diàn)等功能(néng)的精(jīng)品文(wén)化院落。

此外還依托于首鋼園、天泰山(shān)、西山(shān)綠道、八大處等京西文(wén)旅資源，推出了Citywalk精(jīng)品文(wén)旅線(xiàn)路，推動“微度假”、“微旅遊”等新(xīn)型消費場景的落地。

空間、品牌與文(wén)化内容的深度結合，使得模式口曆史文(wén)化街(jiē)區(qū)迎來了全新(xīn)的運營面貌。目前，模式口地區(qū)已實現30個主力院落、百餘家沿街(jiē)商(shāng)鋪開業，2023年遊客接待量超過400萬人次。

深圳南頭古城的發展路徑則更加複合化，在商(shāng)業、産(chǎn)業和文(wén)化方面都實施了精(jīng)細化的内容運營。

在商(shāng)業方面，南頭古城引入了大批特色餐飲與文(wén)創藝術類商(shāng)戶進駐，如本地老字号、港澳特色餐飲、懷舊零售、非遺文(wén)化體(tǐ)驗、設計師集合店(diàn)等，與原有(yǒu)的老街(jiē)生活氣息融合，營造出文(wén)藝小(xiǎo)鎮的休閑氛圍。

在産(chǎn)業方面，南頭古城進駐了一批設計創意類企業，并打造了深港文(wén)化創意平台，彙聚粵港澳大灣區(qū)文(wén)化創意類頭部企業和人才，這裏還多(duō)次成為(wèi)深港雙城雙年展的舉辦(bàn)地，每屆都能(néng)吸引大批觀展人群到訪。

在文(wén)化方面，南頭古城将曆史文(wén)化與科(kē)技(jì )藝術相融合，在街(jiē)區(qū)内打造了常設展廳、展館，并持續開展文(wén)化創意及藝術類展覽、沙龍、講座、市集等活動。

自開街(jiē)以來，南頭古城先後舉辦(bàn)了出土文(wén)物(wù)系列展、南頭牌匾故事展、香港文(wén)創設計IP展、深圳設計周、深港文(wén)創設計IP展、源野集市集活動、南山(shān)戲劇節等等文(wén)化活動。

通過源源不斷的内容生産(chǎn)和複合化的業态運營，南頭古城已經穩穩立住了人文(wén)策展型街(jiē)區(qū)的定位，并吸引了衆多(duō)青年藝術家、新(xīn)銳創意人進駐，為(wèi)古城的可(kě)持續發展提供了動力。

結 語

城市更新(xīn)的大拆大建時代已經遠(yuǎn)去，無論是硬件上的“微更新(xīn)”還是軟件上的内容運營，都屬于精(jīng)細活兒。過去做舊改大開大合很(hěn)容易，但如今項目要考驗“繡花(huā)”功夫了！

每個城市的舊街(jiē)區(qū)，都有(yǒu)着獨特的曆史痕迹與人文(wén)底蘊。如何在微改造的同時挖掘出本土文(wén)化遺産(chǎn)的魅力，形成項目的獨特标簽并實現可(kě)持續發展？這是每個城市的時代新(xīn)課題。

今天分(fēn)享的這些案例，已經實踐出了一些很(hěn)實用(yòng)的方法論。在接下來的存量時代中(zhōng)，小(xiǎo)明期待看到更多(duō)的城市街(jiē)區(qū)，煥發新(xīn)的活力！

來源：明源不動産(chǎn)研究院