深圳1039個舊改，隻有(yǒu)一半走到拆遷！哪些項目希望渺茫？

“XX舊改能(néng)入手嗎？”

　　按正常理(lǐ)解，這位網友想買的應該是這個舊改項目的回遷指标，但不知道他(tā)是否考慮到風險。

　　早在2021年，回遷指标被炒作(zuò)得火熱、價格水漲船高時，已經有(yǒu)業内人士提醒，相關買賣的風險已經很(hěn)高了。

　　如今再來看，購(gòu)買回遷指标最大的風險，不是你買貴了，而是項目耗時過長(cháng)甚至爛尾。

　　深圳有(yǒu)1037個項目被納入舊改

　　實施率隻有(yǒu)一半

　　前幾年，遍地開花(huā)的舊改，讓很(hěn)多(duō)買房人/投資客看到回遷指标可(kě)一夜暴富的希望。

　　但随着市場下行、舊改項目推進相對困難，回遷指标兌現的不确定性大幅度提高。

　　據 合一城市更新(xīn)統計，截至2024年7月7日，深圳列入城市更新(xīn)計劃項目1039個，隻有(yǒu)536個進行到實施主體(tǐ)公(gōng)示這一步，占比約51.6%。

　　一般來說，到實施主體(tǐ)确認這一步，基本可(kě)以确定這個舊改項目能(néng)進入到拆遷建設階段。

　　也就是說，深圳有(yǒu)上千個項目納入舊改計劃，隻有(yǒu)一半能(néng)走到拆遷。

　　什麽樣的項目更好推進？

　　合一城市更新(xīn)數據顯示，深圳拆除重建類城市更新(xīn)的項目，走到實施這一階段的工(gōng)改項目占比66%，其次是村改，占比22%，舊住宅區(qū)改造隻有(yǒu)3%。

　　這也不難理(lǐ)解。

　　工(gōng)改項目産(chǎn)權相對單一，有(yǒu)的還是業主自改，推進速度一般比城中(zhōng)村和舊小(xiǎo)區(qū)改造項目快一些。

　　而村改和舊住宅改造項目，一個衆所周知的難點在于——拆遷談判周期太長(cháng)。

　　以剛發布房屋征收決定書的南苑新(xīn)村舊改為(wèi)例，僵持了14年。2010首批納入城市更新(xīn)的8個舊住宅區(qū)項目，還有(yǒu)3個至今還在努力推進。

　　▲同屬于首批8個舊小(xiǎo)區(qū)改造項目之一的金鑽豪園，一期建設進展較緩慢 |@深圳買房計劃 攝于3月16日

　　“簽了十幾年，都沒動。”

　　“初中(zhōng)時就說要拆，現在孩子都快小(xiǎo)學(xué)了都沒動靜，有(yǒu)人獅子大開口，一直沒法拆。”

　　從網友們在城市更新(xīn)話題下的留言可(kě)以總結出：推進不順利的舊改項目，周期可(kě)能(néng)是10年起步。

　　而如今，不僅是談判周期太長(cháng)，開發商(shāng)資金也很(hěn)難支撐。

　　有(yǒu)村民(mín)/業主在領導留言闆上反饋開發商(shāng)停發過渡費，投訴的對象中(zhōng)不乏有(yǒu)實力的開發商(shāng)。

　　近日更有(yǒu)某項目開發商(shāng)對回遷業主發布公(gōng)告書，稱為(wèi)了推進項目盤活和複工(gōng)交樓，請求減免拖欠的過渡費和違約金。

　　市場進入深度調整

　　哪些項目希望渺茫？

　　當房地産(chǎn)市場進入深度調整期、新(xīn)房去化周期拉長(cháng)，再疊加舊改的長(cháng)周期和開發商(shāng)的資金情況，深圳的城市更新(xīn)在開發商(shāng)眼裏也不是遍地“香饽饽”了。

　　有(yǒu)的項目談着談着擱置了，還有(yǒu)的 拆着拆着停工(gōng)了；

　　有(yǒu)的業主，從前期的高攀不起，到現在到處反饋希望小(xiǎo)區(qū)舊改。

　　2015-2017年左右，大批外來房企進深圳到處求購(gòu)舊改項目，如今卻聽說不少房企想賣掉自己手上地段一般的項目。

　　“現在出售的舊改，也隻有(yǒu)一些有(yǒu)實力的國(guó)央企有(yǒu)接盤意願。”有(yǒu)業内人士說。

　　哪些舊改項目安(ān)全系數更高？

　　哪些舊改項目希望渺茫？

　　合一城市更新(xīn)集團董事總經理(lǐ)羅宇透露，金融機構和有(yǒu)實力的開發商(shāng)目前有(yǒu)意願投資的項目，即位于安(ān)全區(qū)的項目，主要有(yǒu)2個特點：

　　1、更新(xīn)方向上要求是住宅，最好是純住宅，盡量不配置商(shāng)辦(bàn)、産(chǎn)業等業态；

　　2、區(qū)域選擇上，首選核心區(qū)域，投資方收并購(gòu)比較關注的區(qū)域，優先在機荷沈海高速以南，清平高速以西，其次是寶安(ān)沙井、光明科(kē)學(xué)城等區(qū)域。

　　“ 這 些區(qū)域之所以更受關注，也有(yǒu)它的邏輯： 有(yǒu)一定的購(gòu)買力、有(yǒu)産(chǎn)業導入，而且基建公(gōng)配持續在加大兌現。 ”羅宇說。

　　“項目成熟度也很(hěn)重要。”上述業内人士補充稱，比起還在前期的項目，過了專規批複之後的項目，機構投資意願更強。

　　換句話說，如果不在南山(shān)、福田、寶安(ān)核心區(qū)、光明核心區(qū)、龍華核心區(qū)、龍崗坂田等區(qū)域範圍内，又(yòu)不是改造成純住宅的項目，投資方的意願或許會大大降低。

　　你家的房子，屬于被投資方青睐的區(qū)域内嗎？