香港樓市“刹車(chē)”！買房8年，虧兩百多(duō)萬

香港撤辣效應消退後，市場又(yòu)再次縮量。

而近8年時間，無論哪個節點買入，似乎都有(yǒu)香港業主在虧錢。

狂歡後的縮量

很(hěn)明顯，香港撤辣新(xīn)政後，确實起到了短期的提振作(zuò)用(yòng)。

3月初-4月底香港樓市的二手私人住宅無論是成交量還是售價都有(yǒu)近似“倒7字”的反彈趨勢。

根據中(zhōng)原城市分(fēn)區(qū)領先指數顯示，在2024年2月26-3月3日這一周，香港按周樓價指數（為(wèi)143.91），住宅售價指數（為(wèi)39.17）都迅速上揚，并且這個趨勢一直維持到4月22日-4月28日這一周開始出現掉頭，并且迅速下滑。

截至7月1-7月7日這周，香港按周樓價指數已經掉到141.24，回到了2016年10月10日-10月16日附近（為(wèi)141.53）。

而相比兩三個月前，香港也陸陸續續出現二手業主虧本出讓的個案。

根據香港本地媒體(tǐ)報道，如近期一套位于香港九龍城區(qū)紅磡黃埔花(huā)園2期12座中(zhōng)樓層389平方英尺（約36.14平米）兩房折價約22.8%成交。

這個小(xiǎo)區(qū)是香港九龍城區(qū)紅磡比較有(yǒu)代表性的風向标樓盤。

原業主在2020年以728萬港元買入，最新(xīn)成交價562萬港元（約522.88萬元人民(mín)币），折合單價約14457港元/平方英尺（約14.48萬元人民(mín)币/平方米），同時也貼合香港銀行最新(xīn)的評估價。

經曆4年賬面浮虧約166萬港元。

再比如位于香港大圍片區(qū)的名(míng)家彙小(xiǎo)區(qū)，近期有(yǒu)業主持有(yǒu)一套2座低樓層B室實用(yòng)面積約1502平方英尺（約139.54平方米）的物(wù)業8年，賬面虧損約261.8萬港元（約243.58萬元人民(mín)币）。

原業主2016年以2023.8萬港元（約1882.92萬元人民(mín)币）買入，近期以1762萬港元（約1639.35萬元人民(mín)币）成交，折合單價約11731港元/平方英尺（約11.75萬元人民(mín)币/平方米），相比上一套同戶型房源成交總價還便宜約20萬港元。

而這種虧本的趨勢，還有(yǒu)加深的迹象。

根據仲量聯行數據顯示，截至今年3月的前12個月内，香港負資産(chǎn)（即物(wù)業市場價低于房貸總額）個案數量已飙升400%至3.2萬套，如果今年樓價下跌10%，估計負資産(chǎn)數量将突破10萬套。

成交量方面，根據香港土地注冊處統計數據顯示，香港3月住宅成交合約（一手房+二手房成交套數）3971套，4月反彈至8551套，但5月後便再次回落至5546套，到了6月則為(wèi)3856套。

而撤辣前的2月份，香港住宅成交合約為(wèi)2375套，相信用(yòng)不了多(duō)久，成交量便能(néng)重新(xīn)回到撤辣前的水平。

原以為(wèi)撤辣後至少能(néng)狂歡半年左右，如今看來，7月往後效果已經微乎其微。

回到8年前

二手房出現縮量，新(xīn)房也出現了典型案例。

雖然新(xīn)房不如二手房具(jù)備那麽強的指标意義，但市場給予了一定的關注度。

7月6日位于香港啓德(dé)承景街(jiē)2号的柏蔚森I首推60套房源，折後起步價386萬港元，開發商(shāng)最高折扣給出18%，折後均價約17188港元/平方英尺。

相比去年10月中(zhōng)海首推的啓德(dé)海灣折後均價19798港元/平方英尺還便宜約13%，成為(wèi)片區(qū)内折後起步總價以及均價最低的新(xīn)盤。

相比2017年入市的保利龍譽項目折後最低總價388.88萬港元還要低一些。

而縱觀啓德(dé)片區(qū)的新(xīn)房開盤曆史，上一次首批房源均價最便宜的還是2016年8月入市的啓德(dé)1号（I），折後均價約14471港元/平方英尺。

所以，柏蔚森I同樣也是啓德(dé)片區(qū)内近8年來開盤折後均價最低的項目。

實際上，今年5月香港樓市就已經出現新(xīn)盤開盤價回到2015年的現象。

根據仲量聯行報告顯示，油麻地甲類住宅單位（實用(yòng)面積小(xiǎo)于431平方英尺）的開盤價相比2015年還低10.6%，由22768港元回調至20346港元。

可(kě)以看到，即使2月底香港撤辣後，開發商(shāng)并沒有(yǒu)因此惜售或者反價，而是抓緊政策刺激的風口進行了讓價去庫存。

其中(zhōng)最主要的原因，一方面香港樓市的購(gòu)買力已經消耗得差不多(duō)，内地受撤辣效應會随市場情緒也逐漸減弱。

另一方面，内地樓市的性價比進一步體(tǐ)現，分(fēn)流了不少香港本地的購(gòu)買力。

最明顯的，7月5日，廣州放開港澳台及外籍人士的限購(gòu)，非住宅（公(gōng)寓，商(shāng)鋪，辦(bàn)公(gōng)性質(zhì)），個人亦可(kě)購(gòu)買。

而這個周末就立馬出出現了香港的看房團。

位于海珠區(qū)的一個公(gōng)寓項目迎來香港看房團的消息。

因為(wèi)随着粵港澳深度融合，跨境交通發力，“港人北上”持續升溫，出于投資、度假乃至養老的意願，内地購(gòu)房也成為(wèi)香港人消費的另一種方式。

但無論從哪個角度觀察，雖然有(yǒu)撤辣政策刺激，依舊阻擋不了香港樓市掉頭的趨勢。

不知道今年3、4月份沖進香港樓市的實力買家們，現在還好嗎？